Herausforderung Immobilien-Nachfolge

Immobilien bilden den Schwerpunkt vieler (Familien-)Vermögen. Aufgrund der Niedrigzinsphase und der gestiegenen Nachfrage sind die Verkehrswerte in den letzten Jahren auf mittlerweile breiter Front erheblich gestiegen.

Freud und Leid liegen bei Immobilien jedoch nah beieinander, auch in Hinblick auf die Vermögensnachfolgeplanung. Meist wird die konkrete Auseinandersetzung mit diesem Themenkomplex "vertagt"; viele Monate, mitunter Jahre werden verschenkt. Ein Fehler, gilt es doch rechtzeitig die Weichen zu stellen und so Familienvermögen langfristig zu sichern.



Wo liegen die typischen Problemfelder?


Wie hoch ist die mögliche Erbschaftsteuerlast? Steht Ihren potentiellen Erben ausreichend liquides Vermögen zur Verfügung?

Erbengemeinschaften sind unnötige Zwangsgemeinschaften; im schlimmsten Fall kommt es zur Teilungsversteigerung. Sehen Sie Gefahr für Stress zwischen Ihren Erben?

Wie teilt man Immobilien „fair" auf die Kinder bzw. Erben auf? Auch ähnliche Objekte können sich in der Zukunft höchst unterschiedlich entwickeln. Ist die heutige (testamentarische) Lösung auch übermorgen noch fair?

Welchen Bedarf haben die Kinder kurzfristig (z.B. Hauskauf, Schuldentilgung) bzw. langfristig (z.B. Vermögensaufbau/ Altersversorgung)? Wollen die Erben ggf. schnell „Kasse machen" und die Immobilien verkaufen?

Wer verwaltet die Objekte heute & später (Instandhaltung, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung)? Wer kann/will das ggf. aus dem Familienkreis leisten?

Wie überträgt man lebzeitig Immobilien steuereffizient auf die späteren Erben und sichert sich selbst dennoch eine bedarfsgerechte Versorgung? Kennen Sie bereits unsere erfolgreichen & bewährten GIA-Nachfolge-Konzepte?


Welche grundsätzlichen Übertragungswege gibt es?

Bei der Immobilien-Nachfolge stehen oftmals noch die Übertragungswege Erbschaft, die klassische Schenkung und die Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs bzw. gegen lebenslanges Wohnrecht im Vordergrund.

Können Sie sich vorstellen, dass gerade für vermietete Immobilien, die dem Privatvermögen zugehören, der Verkauf in der Familie / an Dritte in vielen Fällen besonders vorteilhaft ist?

Auf Basis einer Analyse Ihres Immobilien-Portfolios und Ihrer individuellen Wünsche entwickeln wir mit Ihnen eine Immobilien-Nachfolge-Strategie für jedes Ihrer Objekte. Unter Berücksichtigung wesentlicher Objektmerkmale wird der geeignete Übertragungsweg und der richtige Zeitpunkt erarbeitet.

Selbst wenn Sie schon "Profi" sind und bereits Objekte per Nießbrauch übertragen haben oder Familien-Besitzgesellschaften eingerichtet haben, lässt sich noch vieles gestalten.

Selbstverständlich sind bei den lebzeitigen Übertragungswegen auch Mischformen möglich. Wir setzen hier auf pragmatische und verständliche Lösungen, die Vorteile für alle Beteiligte mit sich bringen!


Für einzelne Objekte kann das Vererben durchaus der richtige Übertragungsweg sein. Aber auch dies sollte idealerweise mit den Erben abgestimmt sein und testamentarisch festgelegt werden.

Die freie Schenkung ohne Gegenleistung erfolgt meist für den Erwerb oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum. Gelegentlich werden auch Eigentumswohnungen verschenkt, sobald die Freibeträge aber überschritten werden, setzt aber schnell eine Blockade ein.

Als Gegenleistungen haben das Wohnrecht und der Nießbrauch praktische Relevanz. Das lebenslange Wohnrecht behalten sich Eltern i.d.R. für das selbst genutzten Wohneigentum vor.

Der Nießbrauch an vermietetem Wohn- und Gewerbeeigentum erstreckt auf die Kaltmiete. Doch schon bei der Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen und Investitionen scheiden sich die Geister. Es gibt diverse Nießbrauchsvarianten mit einer Reihe steuerlicher Fallstricke.

Gerade für vermietete Objekte, die schon länger im familiären Eigentum sind, kann der Verkauf an Familienangehörige der optimale Weg sein! Der Verkauf kann an einzelne Kinder oder auch eine Familien-Objektgesellschaft erfolgen. Wir zeigen Ihnen gerne die vielfältigen Vorteile dieses Weges auf!

Ist das Ergebnis der Immobilien-Analyse, dass das betreffende Objekt aus dem familiären Portfolio ausscheiden soll, so ist das aktuelle Marktniveau sicherlich kein schlechter Zeitpunkt für den Verkauf an Dritte!

Kontakt

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